編者按：從今年4月起，“上海轉(zhuǎn)型發(fā)布”公眾號專門開設了一個“專注20年轉(zhuǎn)型實踐，講述20個更新故事”的系列訪談，邀請夏雨先生和他的同事們?yōu)榇蠹抑v述20年來，在上海這座日新月異的城市里，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市更新的實踐中，在一批批成功案例的背后，有哪些鮮為人知的故事？以及那一代人的執(zhí)著、智慧、勇氣和擔當。

本期訪談嘉賓：

夏雨（現(xiàn)任上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院首席研究員，曾經(jīng)在市政府辦公廳、市經(jīng)委和寶山區(qū)政府工作）

夏永軍（時任寶山區(qū)高境鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長）

高虹軍（寶山區(qū)高境鎮(zhèn)鎮(zhèn)長）

黃瀚泓（時尚生活策劃咨詢公司CEO）

倪偉源（啟客集團執(zhí)行董事、上海工業(yè)設計協(xié)會會長）

任芳磊（時任開倫集團總經(jīng)理）

郝定明（三鄰橋體育文化園運營總經(jīng)理）

Q1:看到“三鄰橋”現(xiàn)在這片景象，很難想象它前身是廢棄多年的日硝保溫瓶膽廠，好在一墻之隔的二期破舊廠房還在，這個強烈反差向人們訴說著它的今昔之別。

任芳磊：上?？ū仄磕憦S坐落在高境鎮(zhèn)，占地102畝，屬于上海保溫容器有限公司，過去為成千上萬個家庭提供了熱水瓶膽。上世紀九十年代初期，企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，便利用當時改革開放政策，在1995年12月，將其中66畝土地以入股形式與日方尼普洛株式會社等企業(yè)組建合資公司，叫上海日硝保溫瓶膽廠，由日方經(jīng)營管理，后來又經(jīng)過幾次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，最終中方比例從20%降為8%。另外36畝地仍歸廠里在生產(chǎn)，后來生產(chǎn)不行了，為支付職工下崗分流的社保費，又把這36畝的產(chǎn)權(quán)抵押給了市社保中心。隨著時代變遷，保溫瓶膽逐漸退出人們的消費舞臺，日方也在2005年停產(chǎn)閑置。直到2015年前后，開倫集團（保溫容器公司2004年放小到奉賢，后與開倫集團合并）在奉賢區(qū)政府支持下，開始操作回購土地及股權(quán)工作，并于2016年完成收購，日硝公司轉(zhuǎn)為國有企業(yè)。

圖片說明：這里曾是上海日硝保溫瓶膽廠，自2005年停產(chǎn)后閑置多年，終在2018年年底改造成為三鄰橋體育文化園。

這塊66畝的地從日方收回股權(quán)后，有了改造的條件，當時有兩種路徑可選：一種是自行開發(fā)改造，另一種是與戰(zhàn)略合作方共同開發(fā)。經(jīng)過審慎比較，最后選擇了共同開發(fā)，因為回購股權(quán)已經(jīng)占用了大量資金，體量這么大的項目，開倫自身經(jīng)營能力有限。最后我們?nèi)Χ藘蓚€合作伙伴進行具體談判，一個就是現(xiàn)在的啟客集團（8號橋團隊），另一家為大型市屬國企。最后，我們選擇8號橋團隊，因為看重他們有一系列成功的案例?，F(xiàn)在回想起來，可能這個選擇當時讓奉賢區(qū)和市屬國企的有些領導失望，但寶山區(qū)政府和高境鎮(zhèn)對這個項目非常支持，合作團隊也不負眾望，結(jié)果證明了當時的決策是正確的。同時，這個項目也是產(chǎn)權(quán)方與合作方“大房東，小股東”模式的經(jīng)典之作。

夏永軍：高境鎮(zhèn)面積不大，能夠轉(zhuǎn)型的載體也不是很多，從“十二五”期間，鎮(zhèn)里就把上海日硝保溫瓶膽廠作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個重點。我是2009年到高境鎮(zhèn)工作的，之前夏區(qū)不斷推薦一些團隊來這里看，我到任后也陸續(xù)接待過錦和集團、德必等一些擁有豐富城市更新經(jīng)驗的團隊。其間，滬上一些知名的籃球俱樂部、乒乓培訓學校等也來接洽過，但當時這里情況比較復雜，一直都沒有實質(zhì)性進展。因為66畝這塊的股份基本在幾家日本企業(yè)手里，廠房雖然閑置著，但日本人要價居高不下；而36畝產(chǎn)權(quán)由于被質(zhì)押給了市社保中心，企業(yè)也沒長期打算，出租給了很多小企業(yè)和個體工商戶，管理混亂、環(huán)境臟亂差，安全隱患非常大。

2014年6月26日上午，36畝地塊中發(fā)生一起火災事故，主要原因是垃圾堆放點因人為傾倒不明易燃易爆化學物品，遇水發(fā)生自爆，自爆產(chǎn)生的火星導致堆放點對面一處倉庫發(fā)生火災。當時我分管經(jīng)濟和安全生產(chǎn)這塊，火災過后立即召開了現(xiàn)場會，責令出事企業(yè)整改，但要從源頭上解決問題，還必須加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。所以，我們以高境鎮(zhèn)的名義致函給奉賢區(qū)政府和區(qū)國資委，希望上海保溫容器有限公司盡快轉(zhuǎn)型。后來，就像任總說的， 66畝地這塊股權(quán)收回后，成功轉(zhuǎn)型為三鄰橋一期，而另外36畝地也被高境鎮(zhèn)政府從市社保中心贖回，正計劃建設三鄰橋二期。

黃瀚泓：2016年初，在市國資委的推薦下，啟客集團初次接觸了這個項目，當時上海日硝保溫瓶膽廠是奉賢國資委下屬企業(yè)的資產(chǎn)，但地方在寶山區(qū)高境鎮(zhèn)，所以我們前期的方案跟兩個區(qū)的領導都匯報了，得到了兩邊領導的支持。寶山這邊是夏區(qū)分管，公司之前做8號橋一期的項目，也是在夏區(qū)的支持和指導下做出來的，所以夏區(qū)對我們團隊比較了解，相信這個地方如果要改造再利用，交給做8號橋的團隊，既放心又能做出精品。

圖片說明：三鄰橋是上海第一個以“體育文化”為主題的城市更新項目，工業(yè)遺存與現(xiàn)代文明在這里碰撞，體育產(chǎn)業(yè)與消費市場在這里融合。

至于市國資委推薦我們的原因，我覺得可能是市國資委主要領導在盧灣區(qū)做過區(qū)委書記，而8號橋二、三、四期當時是盧灣區(qū)做得不錯的項目，也得到了區(qū)領導的支持和肯定。作為曾經(jīng)的輕工集團領導，他對保溫瓶膽廠也熟悉，在了解這個項目后，可能覺得項目操盤難度大，推薦8號橋團隊把握會更大些。好在我們團隊有創(chuàng)新意識，最后做出的效果的確沒有辜負領導們的期望。

為加快推進上海日硝保溫瓶膽廠地塊的調(diào)整轉(zhuǎn)型，夏區(qū)于 2016 年 6 月 30 日召開區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)經(jīng)委、區(qū)商務委、區(qū)建設交通委、區(qū)科委、區(qū)規(guī)劃土地局、區(qū)市場監(jiān)管局、區(qū)消防支隊、高境鎮(zhèn)、保容玻璃公司、啟客集團威新公司等單位參加的項目專題會。會議明確先行實施上海日硝保溫瓶膽有限公司66畝地塊的存量建筑改造，并通過了我們的功能定位和調(diào)整方案，擬將該項目打造成集文、體、旅、科、商為一體的綜合性園區(qū)，為整個項目的轉(zhuǎn)型提供了政策依據(jù)。

2016年7月，啟客集團和開倫集團簽約，正式接手上海日硝保溫瓶膽廠項目，并于11月成立了上海啟保企業(yè)經(jīng)營管理有限公司，開倫集團占股30%、啟客集團70%。啟是指啟客集團，保是指保溫瓶膽廠，所以叫啟保。

夏雨：啟客集團的黃瀚泓先生曾經(jīng)擔任過新天地第一任老總，自己創(chuàng)業(yè)后，又做了8號橋一、二、三、四期，是一位非常專業(yè)、敬業(yè)的文創(chuàng)園區(qū)高手，他的團隊實力也很強。2016年有一天他打電話給我，說準備參與保溫瓶膽廠的改造，我一聽很高興，因為我知道他做事的風格和能力，也相信如果他來做那一定會做得很完美。保溫瓶膽廠這塊地方因為歷史遺留問題多，一直沒有實質(zhì)性突破?，F(xiàn)在66畝這塊股權(quán)回購了，又有好的團隊來，政府當然要再推一把。在做了幾次調(diào)研后，我召開了專題會并形成操作性的紀要，為項目改造開了“綠燈”。

Q3:三鄰橋是上海第一個以“體育文化”為主題的園區(qū)，請問倪總，這個定位是如何確定的？

倪偉源：拿到項目后，我們對定位做了非常深的研究，一開始我們想到的就是利用原有的創(chuàng)意設計資源，到8號橋幾個園區(qū)一調(diào)研，結(jié)果非常糟糕，沒有一家企業(yè)對這個園區(qū)有興趣，還表示他們的上下游企業(yè)也不會來這邊設辦公場所。原來這個地方有三個缺陷：一是不具備軌道交通優(yōu)勢。項目東、西側(cè)有1號線和3號線，但直線距離都在1.5公里以上。雖然有19號線規(guī)劃站點距離項目較近，但通車要在10年之后，同時公交車也不多；二是周邊商務辦公氛圍弱?；緵]有什么辦公樓，也聚集不了企業(yè)；三是改造難度大。廠房建筑破舊，結(jié)構(gòu)安全問題也很嚴重。容積率還很低，從投資方面來看，成本會相對比較高，設計難度也很大。

缺陷雖然很多，但我們發(fā)現(xiàn)了一個優(yōu)點，就是周邊住宅很多，3公里半徑內(nèi)有70多萬人口，人口密度跟市區(qū)相當。所以，我們就在想，有什么B2C領域是需要人去參與、同時技術(shù)含量比較高、產(chǎn)業(yè)特性比較明顯的行業(yè)。當時有幾個方向：一個互聯(lián)網(wǎng)消費，我們調(diào)研了一批做B2C的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這些公司雖然 C端客戶遍布全國各地甚至全球，但辦公都選在市中心；第二我們還調(diào)研了各種商場，發(fā)現(xiàn)商場里面會零星地引進一些健身中心或者兒童運動，但是對商場來說，它不是主題，它只是里面的某一個功能，吸引人流的一個元素。不過，從這些分散、分布的體育項目看，體育消費已經(jīng)日漸成為了人們的一種生活方式。想到這個方向后，我們又對體育產(chǎn)業(yè)做了比較深入的研究，了解到體育產(chǎn)業(yè)的生態(tài)圈分為三個層次：第一個是體育賽事、IP，這是核心圈；第二個是體育服務，包括培訓、運動場所等；第三個是衍生產(chǎn)品，包括運動服、球鞋、滑雪用具等體育用品。

圖片說明：在這里，人們充滿活力，周圍鄰里聚集于此，一起運動、社交、學習新的技能，感受健康快樂的生活方式！

調(diào)研后，我們覺得三鄰橋可以走體育產(chǎn)業(yè)這條路。首先這里有人，有人就有消費，體育商戶進來后會帶動消費，但我們既然是做產(chǎn)業(yè)，和商場的做法不能一樣。商場是開一個店，而我首先要評估，是誰在做、他的背景怎么樣、他對自己這塊業(yè)務未來有沒有更大的一個想法，然后看他是不是想帶動這個行業(yè)一起發(fā)展。

我們在做的過程中，很注意研究國家政策，最近幾年國家政策也逐步開始明確提體育產(chǎn)業(yè)了，一開始只是提全民運動、全民健身，后來開始提體育產(chǎn)業(yè)、體育消費，甚至提有條件地做體育綜合體。最近又出臺了鼓勵閑置的老廠房做體育運動設施的文件。國外體育產(chǎn)業(yè)的消費程度和產(chǎn)業(yè)比例都比我們高好多倍，在上海甚至沒有一個各種體育門類集中的、稱之為體育消費集聚區(qū)的地方。我們可以說是一個走在前面的實踐者，在調(diào)研分析和琢磨過程中，也跟夏區(qū)匯報過幾次，最后定位為上海首個體育文化產(chǎn)業(yè)園，二期建了以后，我們可能會叫上海首個體育消費綜合體。

倪偉源：在寶山區(qū)及高境鎮(zhèn)政府大力支持下，2017年上半年三鄰橋項目啟動，投資2億，總建筑面積大約36000平方米，有14棟廠房，花了一年半的時間改建，2018年年底竣工。前期招商遇到了些困難，所以我們2019年5月25日才正式開園。開園時園區(qū)入駐率達到90%，其中有20多家體育項目，還有婚慶會館、商業(yè)、餐飲等配套。

圖片說明：園區(qū)內(nèi)有兩根50米高的大煙囪得以完整保存，成為一道獨特的風景線。

有三件事我印象比較深，一是園區(qū)內(nèi)大煙囪的保留。保溫瓶膽廠的建筑還是比較有特色的，里面有兩根50米的大煙囪，對它們，我們做了很多研究，也有不同的想法，有人覺得它會不會在安全上有問題，要把它拆掉了；有的就覺得這個煙囪是不是可以做成像世博園那樣的溫度計。后來檢測說這個東西現(xiàn)在相對比較安全，可以不拆，但最好不要去碰它。因為你在外墻上掛任何東西，都會造成它危險程度的增加。所以，從安全角度和整個園區(qū)氛圍，我們最終決定就原汁原味的保留，現(xiàn)在也成為園區(qū)比較有特色的一個景觀。

二是場館的二次改造。體育產(chǎn)業(yè)對空間的要求差異性很大，作為老廠房改造，只能適合一部分運動項目的要求，比如標準籃球場地要9米高，但廠房普遍只有7-8米層高，我們引進籃球館后，就往下挖了一米，整個高度就差不多到了。但挖的成本很高，所以一開始，兩個籃球場館只挖了一個。但開業(yè)一個月后，發(fā)現(xiàn)挖下去的場地使用人特別多，另外一個場地大家覺得打的不是很舒服，所以又把這個沒挖的場館重新閉門裝修，這次比隔壁那個場地挖的還要深，做到標準的9米。我們引進了一個潛水培訓，有一個10米深的潛水缸，但樓高不夠，于是又向下挖了4米。我們還特意拆掉了一棟廠房，騰出來作戶外運動的廣場，還有一個400米環(huán)形跑道，適合慢跑。

三是夏區(qū)一直關心我們這個項目。開工后，夏區(qū)雖然已不在崗位上，但隔一段時間總會到工地上看看，還幫我們引進了花嫁麗舍婚慶會館，也是現(xiàn)在園區(qū)里的一個亮點。

高虹軍：這塊地方的控詳規(guī)劃為體育和醫(yī)療用地。原來傳統(tǒng)的做法是政府收儲——劃撥用地——政府投資建設公益性的體育場館之類的項目。其實，隨著體育產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療事業(yè)改革，用符合市場經(jīng)濟的辦法也能為社會提供更優(yōu)質(zhì)的體育或醫(yī)療服務。所以，鎮(zhèn)里非常支持啟客集團對這個項目的定位和建設，如對園區(qū)整體改造實行“拆一還一”的政策；針對部分尚不具備辦理證照條件的事項作為特事特辦，協(xié)助相關部門予以解決；積極推薦舉辦各類有助于吸引人氣的活動，如年味濃濃情非遺活動、高境“夜來·香”小鎮(zhèn)主基地建設、“E購寶山”電商節(jié)活動、寶山體育消費節(jié)、“小手牽大手”垃圾分類活動等等，還幫助申請市體育產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。

Q6:原先你們引進創(chuàng)意設計類企業(yè)很有經(jīng)驗，對體育類企業(yè)是通過什么辦法集聚的呢？

郝定明：體育業(yè)態(tài)的引進，確實團隊都沒有做過，因為上海之前沒有一個項目像三鄰橋那樣，將這么多體育的業(yè)態(tài)集聚起來。所以，我們在招商時唯一能走的方向，就是去看大眾點評上的評分，我們一邊列出要引進的體育業(yè)態(tài)，比如籃球、拳擊、潛水、極限運動、攀巖等，一邊查看大眾點評上4顆星以上的商戶，一家家去找，我記得2018年1月開始招商后，我們連續(xù)拜訪了70多家4星以上的商戶。

一開始談挺困難的，因為這些體驗業(yè)態(tài)的商戶對地理位置和租金要求都很高，而我們首先地理位置就沒有優(yōu)勢。調(diào)研了一批體育企業(yè)后，雖然沒一家拍板說肯定過來，但我們基本把握了這個方向，和這些企業(yè)也保持著聯(lián)系。等園區(qū)快竣工、整個形象差不多出來后再請他們來看，沒想到，他們?nèi)家獡屩M來了，我們再從30多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)中選了10家更有特色的。體驗式體育這個行業(yè)現(xiàn)在還是微利的，需要長期培養(yǎng)，所以我們不只是單純房東跟房客的關系，而是會出一個很詳細的財務測算，前兩年放一點租金，等商戶后面賺錢了再把這個租金補回來。

圖片說明：“小小特工”是專業(yè)的兒童運動成長空間，設有3-12歲兒童的體適能、球類、平衡車、跆拳道、游泳、親子瑜伽等多種課程。

比如小小特工，當時已經(jīng)在五角場開了一個500平方米的店，讓他在三鄰橋再開一個旗艦店，他還是有點擔心的， 五角場那里畢竟消費水平要高些，對小朋友體育愛好的消費態(tài)度可能也不一樣。但我們還是堅持讓他過來，給了1000平方米的地方嘗試。這里的老廠房條件比商場好，我們跟他合作，引進了新加坡的兒童足球、擊劍等。同時我們還建議他把泳池做成24小時恒溫的，因為我們是7米層高的游泳池，室外原來的大樹都保留下來了，人在里面游，能看到外面綠樹成蔭的景色，感覺非常棒。小小特工三鄰橋店開業(yè)不到半年，會員就已經(jīng)達到2000 多人，生意比五角場店還好。

我覺得小小特工的例子從一個側(cè)面說明：第一，很多商場的地段都比我們好，但地段不好也有優(yōu)勢，周邊惡性競爭會少，場地面積也可以做更大；第二，體育業(yè)態(tài)集聚會產(chǎn)生一個很好的良性循環(huán)，比如一個家庭小朋友在小小特工這里鍛煉，家長就可以選擇去一兆韋德或者籃球、擊劍等項目，適合老人運動有高爾夫，一年只要一千多塊錢就可以辦會員卡；第三，圍繞體育主題，園區(qū)可以有很多公共休閑空間和餐飲配套，晚上廣場還會放露天電影，所以全家人的體育娛樂休閑都可以在這里滿足。

高虹軍：“三鄰橋”建成后，首開新型多元化共建創(chuàng)意社區(qū)的先河，實現(xiàn)了“體育生態(tài)完善、多元產(chǎn)業(yè)集聚、社區(qū)鄰里相融”的有機結(jié)合，并配以特色商業(yè)及休閑娛樂和公共空間，一期體育體驗類客戶占比60%左右，成為滿足三區(qū)交界處幾十萬居民對美好生活的需求和就近消費的一個標志性項目。

倪偉源：“三鄰橋”的名字別有深意，一開始我們?nèi)∶小叭?lián)橋”，跟夏區(qū)匯報后，他說“三”和“橋”沒問題，這個“聯(lián)”字太硬了，可否改為“鄰”？我們一聽都叫好。“三鄰”指的是園區(qū)地處寶山、虹口、靜安三區(qū)交界處，有三區(qū)為“鄰”的寓意?！班彙北磉_了園區(qū)的理念——為周邊居民打造舒適便利的鄰里生活中心，而“橋”則沿襲了“8號橋”的文化理念，以“橋”為介，既連接工業(yè)遺存與現(xiàn)代文明，也連接體育產(chǎn)業(yè)與消費市場。

圖片說明：夜晚，周邊居民在戶外廣場上觀看露天電影，廣場上的熒光格子也成為一個網(wǎng)紅打卡點。

在建造時，我們按照8號橋的傳統(tǒng)，配套了一個活動場地。留出了1500平方米的多功能大秀場以及1000平方米的戶外廣場，光秀場面積就是8號橋的5倍，方便開展各種不同類別、不同規(guī)模的文體活動。戶外廣場平時有很多居民在此休閑、交流和活動，變成了周邊居民社交的好去處。

園區(qū)核心內(nèi)容是體育，所以差不多一半以上面積都是跟體育相關的，但還配套一些餐飲、社區(qū)服務、文化培訓的功能，其實一開始大家想法也是比較傳統(tǒng)的，覺得做體育就是多做場館，但場館本身的消費是不高的，它是人們主動參與的活動，既有運動性，也有娛樂性。但僅此還不夠，還要引出它的消費性。今年年初國家發(fā)了一個文件，鼓勵體育消費。這里其實已經(jīng)算是一個小的體育消費綜合體了，因為人們過來不光運動，運動后，在里面還會有更多的消費。這次寶山55購物節(jié)的主會場就放在了1500平方米的大秀場。據(jù)說原來考慮在商場辦的，但最終還是選擇了我們這里，說明三鄰橋不僅有體育文化、體育主題，還能夠帶動消費、引導消費。

夏雨：這個項目成功的因素當然有許多方面，既有團隊的能力、效率，也有政府的支持、幫助，還有市場時機的把握等等。但我覺得，這個項目的特別之處，是他們在定位上功夫花得深、有眼光、抓得準。據(jù)我所知，他們在前段定位策劃上是花了大量精力和時間的，做了非常細致的市場調(diào)查和分析，尤其可貴的是，他們善于從劣勢中找優(yōu)勢，不拘泥于從辦公等傳統(tǒng)模式中找出路，不滿足于以往的成功和經(jīng)驗；而是從“人民群眾對美好生活的向往與供應不充分不平衡”的矛盾中找機遇，緊緊圍繞消費做文章；著力打通產(chǎn)業(yè)與消費之間的通道，圍繞體育產(chǎn)業(yè)的集聚、組合做文章；著力打造以體育為主題，多業(yè)聯(lián)動的良性閉環(huán)；所以，在一個基礎、交通、區(qū)位和環(huán)境都不占優(yōu)勢的地方，照樣能夠打造出在上海稱得上獨具一格、別有洞天的體育消費新天地。

采訪：洛克、胡珊毓

編輯：胡珊毓

審核：夏雨